项目建议书
关于项目建议书3篇
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项目建议书 篇1
第一章 项目概述
一、项目背景
宗地系重庆市酉阳民族师范学校,该校创建于清光绪三十年(1904年),历经了满清、民国、共和国三个时代。随着现代城市规划、建设,酉阳政府对学校进行升级整合,将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。该地块位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号),占地50余亩。
二.项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号),宗地面积为49亩。用于商品房项目开发。
2、项目概况
宗地由重庆爵尊房地产开发有限公司于20xx年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。计划20xx年1月开工,20xx年10月竣工。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:重庆爵尊房地产开发有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位:
由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳Z41-1/02项目可行性研究报告。
2、编制依据:
2.1、渝价[20xx]3 号文件
2.2、渝价(20xx)402 号文件
2.3、《重庆市房地产业税费政策汇编》
2.4、渝府发(20xx)92 号文件
2.5、渝(20xx)830 号文
2.6城市居住区规划设计规范 GB 50180-93
第二章 项目名称和选址
一、项目名称:酉师校项目(暂定名)。
二、地理位置:“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号
三、项目占地面积:占地面积约3.2万平方米)。
四、项目用地现状:项目用地范围内为净地。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积: 3.2万平方米。
2、总建筑面积: 14.7万平方米。
3、居住建筑面积:13.23 万平方米。
4、建筑高度:高度控制在100米以内。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住总人口: 约4370人。
7、居住总户数: 约1360户
8、绿化率:不低于25% 。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计:
在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术,体现城市风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求,同时也必须适合酉阳总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料:
“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化:
“该项目”力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施,为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件:
“该项目”座落在县城黄金地段(钟多镇桃花源中路145号)占地面积约3.2万平方米。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足,由于周围已经建成一批商品房项目,随着城区建设步伐,加大了对该区域市政投资,因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施,建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“该项目”所需的主要建筑材料估算为:
钢材: 7350 吨(按50kg/M2计算)
水泥: 27900吨(按190kg/ M2计算)
二、主要设备
“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“该项目”水、电、气等用量为:
1、用电量:60瓦/平方米,则预测项目用电量为12000 千瓦。
2、用水量:按2升/平方米·日,用水量为40万立方米/日。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”,建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为高层住宅和商业,对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气,此外无其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的处理问题,对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中,将采取严格的环境保护措施,严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。
环境保护措施如下:
1、污水:生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
2、生活垃圾:将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声:噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气:因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米,预计建设周期为35 个月,即从20xx年1月到20xx年10月为建设期,项目建设实施进度为:
1、20xx年1月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、20xx年1月到20xx年10月为施工工期,竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式,按照国家通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地约49亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
投入土地成本13527.0677万元
2、土地出让金:4147.6723万元
3、其它投入
二、项目设计
方案A:以4.5容积率,均按27--30层高层设计,商业面积按总建筑面积的5%计算,共8栋.
总建筑面积:3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积:14.7*(1-5%)=13.97万m2
2、商业面积:14.7*5%=0.73万m2
住宅销售:按4900元/ m2计,4900元/ m2×13.97万m2 =68453万元
商业:按15000元/ m2计,15000元/ m2×0.73万m2 =10950万元
方案B:以4.5容积率,按30层高层与18层小高层设计,高层与小高层各占住宅总面积的50%,商业面积按总建筑面积的8%计算,高层4栋,小高层6栋。
总建筑面积:3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积:14.7*(1-8%)=13.52万m2(高层住宅建筑面积7.2万m2,小高层住宅建筑面积6.3万m2)
2、商业面积:14.7*8%=1.2万m2
住宅销售:按均价5100元/ m2计,5100元/ m2×13.52万m2=68952万元
商业:按均价15000元/ m2计,15000元/ m2×1.2万m2=18000万元
方案C:以4.5容积率,均按18层小高层设计,商业面积按总建筑面积的10%计算。共12栋。
总建筑面积:3.27×4.5=14.7万m2其中:
1、住宅面积:14.7*(1-10%)=13.23万m2
2、商业面积:14.7*10%=1.47万m2
住宅销售:按5300元/ m2计,5300元/ m2×13.23万m2=70119万元
商业按15000元/ m2计,15000元/ m2×14.7万m2=22050万元
三、成本测算:
(一)、以方案 A设计,费用计算以建安费比率计,故分类为:
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m2
1.4、建设单位管理费 376万元
1.5、勘测费、设计费 470万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 42.3万元
1.8、施工图预算编制费 47万元
1.9、工程招投标代理费 94万元
1.10、监理费 188.3万元
1.11、质量监督费 58.8万元
1.12、税金 802万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 7万元
1.15、工程定额测定费 32.9万元
1.16、不可预见费 3682.5万元
固定成本合计 49803.24万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用:销售额×2%+固定成本8% 合计5572.32万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本 =79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元
(二)、以方案B设计,费用计算以建安费比率计,故分类为:
1、固定成本
1.1、土地费用13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。
1.4、建设单位管理费 390.2万元
1.5、勘测费、设计费 487.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 52万元
1.8、施工图预算编制费 48.8万元
1.9、工程招投标代理费 97.6万元
1.10、监理费 349.4万元
1.11、质量监督费 61万元
1.12、税金 831万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.7万元
1.15、工程定额测定费 40.8万元
固定成本合计 47239.74万元
2、经营成本
2.1、销售费用管理费用财务费用:销售额2%固定成本8% 合计:5518.22万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元
(三)、以方案C计,费用计算以建安费比率计,故分类为:
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m2
1.4、建设单位管理费 399.8万元
1.5、勘测费、设计费 499.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 53.6万元
1.8、施工图预算编制费 50万元
1.9、工程招投标代理费 100万元
1.10、监理费 357.1万元
1.11、质量监督费 62.4万元
1.12、税金 852.2万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.9万元
1.15、工程定额测定费 41.6万元
固定成本合计 47897.84万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用:销售额×2%+固定成本8% 合计:5675.21万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=92169万元-47897.84万元-5675.21万元= 38613.95亿元
第十章 项目经营策划
一、调查区域住宅项目综合评述
本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近,分布不均匀。随着城市建设规划实施,酉师校项目(暂定名)将具有巨大的经济价值。从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、市场需求分析
1、城市化需求
据国家统计局统计,中国城市化率达40.6%,进入城市化快速发展期。根据世界发达国家发展进程分析,城市化率每年递增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中国城市化率的增长,农村人口大量进入城市,城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上,进入发达国家的水平,一个国家的城市化率达到70%以上,进入发达国家的水平,城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出,中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。
3、投资需求
房地产不但具有使用价值,而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能,又可以出租获取回报,受到投资者的欢迎,投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。
三、项目市场走向
目前影响地产开发项目最大的因素,除了国家宏观政策外,从项目本身的因素看,最主要的就是地理位置和价格。从“酉师校项目(暂定名)”本身因素看,影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是:交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
影响项目市场和价格的因素除地理位置外,还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于钟多镇桃花源中路145号。
2、建筑设计
本项目力求为业主营造良好的居住环境,根据不同的户型,设计各种风格的绿化景观。建筑设计由知名设计院完成,目标是建设成为酉阳标榜建筑。
3、环境设计
将请专业公司设计绿化园艺广场,采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要,小到80平米,大到120余平米。采用大客厅、大卫生间,根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
5、室内设施及功能
5.1、充分引入智能化概念。综合布局入户,卫星电视接收系统,火警烟感报警系统,可视对讲电话,车库防盗系统,周界报警系统,密码防盗门。集中报警。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于钟多镇桃花源中路145号,地处酉阳城市中心。
2、便利的交通
地处县城黄金地段。
五、该项目经营策划
1、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和,在心理上是带给客户一处价值感。以现有的项目特点对该项目予以包装。
1.1、地处酉阳中心;
1.2、多种户型适宜不同需要,小到50平米左右经济小户型,大到130余平米大户型。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施,而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意,能够博得客户认可,则物业必定热销,所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进,以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐,得到市场的认可。
2、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势,包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用,甚至在细节上进行模仿,以做到取长补短,特别是竞争项目给客户留下的最佳印象,必须在本项目中整合运用。
3、增加项目的附加值
如果要以高品质出现,必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下两大方面考虑:
3.1、丰富专业化设计,聘请知名公司参与项目的各项设计,包括:
3.1.1、样板间的装修由知名的室内设计师进行设计。
3.1.2、社区室外环境由知名设计公司设计。
3.1.3、建筑立面由知名建筑设计事务所担纲,推广时可以冠上该事务所名称。
3.2、采用高档次社区服务,规划好各项功能及各种配套设施。
3.2.1、高质量的物业产品,使客户产生满意和知足的心理。
3.2.2、与客户心理上的`价值尺度相吻合,通过提供足够的附加价值带来超值感受。
3.2.3、建设最现代化的高品质商业住宅 。
总之,塑造卖点的观点是:在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质,名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明:
1.1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本地区的主要在建项目的销售状况进行了调查,并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1.2、“该项目”建设内容主要为高层住宅及商业,建成后住宅全部销售,并由物业管理公司统一经营管理,配套设施自营。
1.3、效益评估货币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算:
“该项目”可销售面积12万平方米,按4000元/平方米,销售收入总额为4.8亿元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设,不仅有经济效益,亦有社会效益,其社会效益主要体现在:
“该项目”的建设为酉阳提供了一定数量商品房市场需求与旅游服务场所,满足了文化、旅游消费需要,促进酉阳经济建设和城市发展,起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、重庆爵尊房地产开发有限公司拟开发建设的酉师校项目(暂定名),既加快了酉阳城市建设的发展,又满足了酉阳日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出,“该项目”具有较好的经济效益。
项目建议书 篇2
安义县中国中部(安义)铝材城项目建议书
项目概况:
项目拟落户江西安义工业园(A地块:凤凰山加油站以南或B地块:戴坊大桥引桥以东、民德小学以南),交通便利、区位优越,距南昌市中心城区40公里,距京九铁路新祺周货运站20公里,距昌铜高速入口8公里,距昌北国际机场25公里,距南昌港国际集装箱码头40公里,工业园区内水、电、路、讯、气等基础设施完善,新型建材产业集群发展规模已经形成。
项目开发的前景:
随着安义近年建材工业的飞速发展,特别是已铝型材加工企业规模、数量的急剧扩张,使得安义建材已在全国形成一定影响力,发展一个成规模的建材市场,解决安义建材工业发展的瓶颈,已经成为当地工业发展的当务之急,一旦建材市场成型,将集聚全国市场配置资源,突破安义建材工业发展瓶颈,带动当地建材工业发展,带动县域经济整体上一个台阶,明显提高当地税收,带动安义的经济社会的繁荣。
市场开发定位分析(建设理念):
按县域经济规划思路,该市场占地200亩,在规模以上市场中占地面积偏小,故开发原则在于精品、专业,灵活。顺应目前市场发展主流,重点打造电子商务,以主流电商带动实体店成规模发展,以高端办公设施配套带动交易、展示、物流、仓储标准化建设。实现市场小配套,全县大配套。市场经营面向江西、辐射全国、布局全球。
1、市场功能定位,功能主要分三个区域,六大功能,集产品交易、产品展示、电子商务、仓储物流、生活服务、金融服务。A、临街开发一排具有现代化都市气息高层建筑,以与安义县城街道规划相适应、融合。这些建筑要成为安义乃至华东地区建材市场的标志性地标物,在这里面主要发展电子商务和办公配套。电子商务已引进阿里巴巴、腾讯、京东等龙头电商,市场本身也积极取得省市相关部门支持,牵头成立并发展具有专业特色的建材领域的电商(筹备一家以铝型材交易为主的网站)。B、中心区域为实体店交易区,该部分占地较大,但建成面积占比小,以灵活品牌经销商为主。C、市场两侧以后部发展物流及仓储,采用大物流大仓储形式,集中管理,以服务出租形式为全市场商家服务。
2、建筑布局要求:根据功能定位分析,比较容易规划出市场布局及建筑指标布局原则,临街电商、办公、金融等主业,中心交易,周边仓储物流,道路成环,绿树成荫,层次明显,满足项目综合建筑密度≥ 60% ,建筑容积率≥1.5,总建筑面积约20万平方米的基本要求。
3、 市场投资规模:静态总投资约6亿元人民币,含地价 ,市场开发运作模式:采用建设-经营一体化和多样化结合,以江西建工路桥有限公司作为出资主体,在安义成立具有独立法人的项目开发公司及项目经营公司。市场所有权归项目公司所有,其母公司建工路桥公司只作为财务投资者身份参与项目公司的管理机利益分成。
在开发的方式上以自主开发、委托销售,以运营公司经营自招商商业体。自招商部分主要集中在电商、仓储物流等主配套上,
金融、办公、工商、税务等市场配套专业中介商为全市场服务,彻底做到市场一站式服务,政府上门式管理。
市场经营规划:
在成立运营经营公司基础上,聘请国际上有丰富经营管理经验的经营服务公司组织专业、高效的经营团队。项目经营公司在市场运营中,处于中间环节,代表出资方及市场商家,具体运营依靠经营服务公司的经验经营团队。
市场效益初步评估:
经济效益,做到运营第一年交易额20亿元,第二年50亿,第三年争取达到百亿规模,三年后市场交易额每年以10%~15%递增,直到做成国内一流的建材交易市场。
社会效益,集聚国内所有主流电商,国内外主要建材品牌入驻,带动安义建材工业发展,解决安义农业人口就地转移安置,使得安义城镇化率单项提高10 个百分点。
总结
该市场的建成,对安义的建材工业发展起着至关重要的作用,有了建材市场这个经济龙头,安义建材经济长期增长有了市场保障,并大大促进社会就业,促进社会消费增长,加快农业社会转型到现代化工业社会。
项目建议书 篇3
(一)什么是项目建议书
项目建议书又称立项报告,是项目建设筹建单位或项目法人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市尝所在地的内外部条件,提出的某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资估算也比较粗,投资误差为±30%左右。
项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件,目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性,把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性,为下一步可行性研究打下基矗
对于大中型项目和一些工艺技术复杂、涉及面广、协调量大的项目,还要编制可行性研究报告。项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总,是国家选择和审批项目的依据,也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目,只有在项目建议书批准后,才可以开展对外工作。
(二)项目建议书主要内容
1、项目建议书基础内容
项目建议书(又称立项申请)是项目建设筹建单位或项目法人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市尝所在地的内外部条件,提出的某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目,有的工艺技术复杂,涉及面广,协调量大的项目,还要编制可行性研究报告,作为项目建议书的主要附件之一。
根据不同行业类别,可行性研究内容的侧重点差异较大。
2、项目建议书编制要求
根据现行规定,建设项目是指一个总体设计或初步设计范围内,由一个或几个单位工程组成,经济上统一核算,行政上实行统一管理的建设单位。因此,凡在一个总体设计或初步设计范围内经济上统一核算的主体工程、配套工程及附属设施,应编制统一的项目建议书;在一个总体设计范围内,经济上独立核算的各工程项目,应分别编制项目建议书;在一个总体设计范围内的分期建设工程项目,也应分别编制项目建议书。
项目建议书的编制应符合以下几个要求:
(1)内容真实:项目建议书涉及的内容以及反映情况的数据,应该尽量真实可靠,减少偏差及失误。其中所运用的资料、数据,都要经过反复核实,以确保内容的真实性。
(2)预测准确:项目建议书是投资决策前的活动,具有预测性及前瞻性。它是在事件没有发生之前的研究,也是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计。因此,必须进行深入的调查研究,充分的占有资料,运用切合实际的预测方法,科学的预测未来前景。
(3)论证严密:论证性是项目建议书的一个显著特点。要使其有论证性,必须做到运用系统的分析方法,围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析,包括宏观分析和微观分析两方面。
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