业余地产投资者的理财规划参考

业余地产投资者的理财规划参考

　　基本情况：

　　老公和我都是32岁，我在事业单位工作，年收入6万左右；丈夫在公司，年收入5万，每年有住房公积金6000元，并购有“潇洒明天”，“银色金秋”保险各一份。两份保险共交付2500元/年，共20年，已交8年。本人有一套单位福利分房，目前市价15万左右，现出租，租金为450元/每月；现居住房市价25万，并于今年初按揭购入一套40万元住房， 明年6月交房，预计装修费用10-15万。每月按揭2800元，10年付清，打算三年后装修入住。另与他人共同购置价值15万元的住房（市价已升至30万），已支付4.7万。还需投入3万元。将于明年初诞生宝宝。现每月其它支出2000-3000元左右。现有存款10万，无股票，基金投资。打算明年购置10万左右的汽车。请问我们该如何更好地理财？

　　理财专家的意见：

　　· 家庭财务现状一览

　　收入

　　妻子工资 5000元/月6万元/年

　　丈夫工资 4200元/月 5万元/年

　　福利房出租 450元/月5400元/年

　　合计9650元/月115800 元/年

　　支出

　　日常生活2500元/月

　　按揭支出 2800元/月

　　合计5300元/月 63600元/年

　　年度保险支出? 2500元/年

　　月度节余资金4350元，年度节余49700元

　　资产

　　金融资产

　　银行存款? 100000元

　　房屋资产

　　福利房150000元（目前市值）

　　现住房250000 元（目前市值）

　　未来住房 400000 元（购买价格）

　　与他人共同投资房 150000（市值按50%投资比例计算）

　　限定资产

　　住房公积金?? 6000元/年

　　资产项目合计105万（不含住房公积金和社会养老保险的个人帐户价值）

　　负债

　　住房按揭贷款? 265000元

　　保险

　　中国人寿“潇洒明天”增额终身人寿保险、“银色金伙”鸿寿养老金保险

　　·家庭理财目标：

　　1、明年购置10万左右的汽车。

　　2、与他人共置的房产还需投入30000元。

　　3、3年后装修房屋需要10-15万资金。

　　4、明年初诞生宝宝相关的开销筹措。

　　·家庭财务现状的分析：

　　1、收支情况。刘女士夫妇均供职于工作较稳定的机构，夫妻的收入水平不错且相差不大，属于“二人携手创明天”的类型。月度节余资金4350元，年度节余49700元，显示家庭产生现金收入及增加财富的能力不弱。从家庭收入构成来看，工资收入占到总收入的95%以上，较为单一。应适当增加利息收入、分红收入等“钱生钱”的年度性经常收入。支出方面，按揭还款占月总收入的29%，在合理的范围之内。将来即使银行调升按揭利率，月供支出增加，仍然能够从容应付。而日常生活支出仅占月总收入的26%左右，储蓄比率高达45.08%，显示夫妇二人节流开源的理财路线正在按部就班的实行之中。但保险支出仅占年总收入的2.16%，明显不能获得足够的保障。

　　2、资产状况。该家庭总资产已超过100万大关（尚有3.6万的公司股份没有计算在内），家庭总负债占到家庭总资产的25.24%，在安全的水平内。适度的债务额度可令举债人不至于时常感受到债务带来的沉重压力。现在看来，这些投资无疑是相当成功的：今年上半年的平均房价比起上年度又上升了1千多元。以前也提到过，在中国未来几十年的时间里，房地产价格长期看涨，是一个值得投资的项目。

　　可是，对于刘女士夫妇来说，一个问题是目前所有的房产价格都是“市值”，即是市场上的可能价格，而并非是已经实现了的真实的房屋买卖价格。要想把投资收益变为现实，就会遇到房地产投资的软肋，即“流动性”的问题。因为通常卖出一套房子都需要1个月以上的时间，所以国际经验来看房产投资虽然有抵抗通货膨胀的能力，但其转化为现金的能力则比把钱存进银行再取出来要难得多。另外，虽然刘女士夫妇到目前为止的投资记录非常优秀，但我们仍然不能忘记，房地产是一个高风险的投资项目。刘女士家现在房地产的投资比例超过90%，整体的投资组合显得风险高而流动性低，必须要进行合理的调整。

　　·理财对策：

　　1、增加保险投入

　　为夫妻二人购买年缴保费1万元左右，保障额度为100万左右的保险。需求类型为人寿、医疗和意外伤害保险。购买人寿保险是因为，若二人中的一人身故，则现时每月2800元的按揭支出将成为另一个人较重的负担。因此，从寿险中获得的保险金应该能够偿还全部或至少大部分的债务。意外伤害险有专门的，也有附加于寿险合同的，可根据具体情况进行选择。由于你们都参加了社保，所以医疗保险可选择重大疾病保险，再加上住院补贴保险，就可以使你们不必再担心住院所带来的经济负担了。重大疾病保险侧重于对重大疾病（如癌症等）提供保障，而住院补贴保险针对医疗过程中发生的一些住院床位费用等提供补偿（社保会承担部分住院费用）。另外，现在好多保险公司都推出了了专门针对女性的健康保险，比如太平洋寿险的“珍爱女人”保障计划、中国人寿的“关爱生命女性疾病险”、平安保险公司的康乃馨、康顺女性重大疾病险等等。特别是你即将面临生产，未来还可能面临一些女性特有的风险，所以，建议去一位专业的保险代理人，请他为你们设计一份更为详细的保险计划。下面是友邦保险公司的`“护花神健康保险”实例，可供你参考。

　　2、降低房地产资产比例

　　为降低目前家庭资产组合的过高风险，提高流动性，并实现明年的购车计划，建议将单位分配的福利房出售。按你们提供的市值，可获得15万的现金。之所以选择该套房产进行变现，是考虑到该房产目前所带来的租金收入有限，且其他3套房产均无法或不易实现资金的退出或已有其他的安排。由于该房产当初获得时属于福利性质，今按市值出售，可锁定可观的收益。

　　3、调整资产配置

　　获得15万现金后，可拿出3万元支付另一套投资房的投资尾款。在支付1万元保险费以后，剩余11万则和目前的10万元银行储蓄一起，构成21万的家庭金融投资组合。可将其中的10万元作为购车专款，投入到货币市场基金或1年期的人民币理财产品内，获得2.5%以上的无风险稳定年收益，以备来年支取。另外11万中，1万元作为备用应急基金，5000元作为活期储蓄，5000仍然投入到货币市场基金中。剩余10万可购买不同期限的债券或者债券基金，以获得稳定的经常性收入，稀释房地产投资的高风险。选择得当则可为家庭带来3000元-4000元的年度性收入。至于家庭月度收支节余也应选择较低风险的基金产品，进行定期定额的投入。

　　4、3年后的住房装修

　　明年家庭新增成员及购买汽车后，月度支出将会上升约1500元左右，月度节余也会出现相应程度的下降。应将每年6000元的住房公积金利用起来，用以归还按揭贷款。3年后可根据情况再变现一套房产，以筹措10-15万的装修款项，并进一步降低房地产的投资比重。具体选择时，可比较两套房产的未来增殖潜力。

　　·结论：

　　通过以上的财务策划，刘女士家庭在实现了资产增值和家庭消费目标的同时，降低了投资过于集中的风险，增强了资产的流动性，并为未来小宝宝的到来创造了良好的经济基础。